【法拍屋懶人包】認識法拍、金拍、銀拍屋的差異與購屋風險一次看懂！

當房價高漲、預算有限，許多人便將目光投向「法拍屋」這類看似能「撿便宜」的選項，但便宜真的沒風險嗎？本篇懶人包將帶你一次搞懂什麼是法拍屋、金拍屋與銀拍屋，從三者的差異到實際購買流程與潛藏風險全面解析，讓你在看似機會的背後，也能清楚辨識陷阱。  
 

什麼是法拍屋？為什麼價格比較便宜？

法拍屋是指屋主無法償還貸款時，債權人（如銀行）依法將其不動產公開拍賣，以回收貸款金額。由於價格通常低於市價，吸引不少民眾關注。但便宜背後也隱藏著不少風險，購屋前務必要深入了解與謹慎評估。

法拍屋的種類：法拍、金拍、銀拍有什麼不同？

根據拍賣的主體不同，法拍屋可分為以下三類：

法拍屋：由法院主持拍賣，債務人房產被查封後進行拍定。

金拍屋：由「台灣金融資產服務公司（台灣金服）」執行拍賣，協助債權銀行處理呆帳資產。

銀拍屋：由銀行自行處理並拍賣的房屋，產權清楚，流程簡單。

小提醒：法拍屋與金拍屋拍賣的房屋產權仍屬於債務人，買方需自行點交；而銀拍屋產權屬銀行，房屋通常經過整理後再出售，相對較為安全。

法拍屋的優勢：撿便宜的機會在哪裡？

法拍屋最大的吸引力在於價格比市價低。初次拍賣（一拍）時價格通常接近公告現值，若無人投標，會進入第二拍（打八折）、第三拍（再打八折，相當於64折）。這時往往出現搶標潮，因為用六至七成的市價買進，再轉售，可能獲得可觀利潤。

購買法拍屋的6大風險與陷阱

雖然法拍屋有可能撿便宜，但購屋前務必了解以下潛在風險：

現金支付門檻高

投標時需繳交總價約20%的保證金（等同自備款），得標後七日內須繳清餘額才能完成過戶。雖然部分銀行提供「法拍屋代墊款」，但仍須在數月內清償。這對多數人來說，是一筆不小的現金壓力。

點交風險高，可能遭遇屋主糾紛

成為拍定人後，法院會安排點交，但屋內若有前屋主遺留物，甚至可能涉及神主牌、家具或車位爭議。依照法律，只有「不動產」與「固定裝置」是屬於買方，其他「動產」如電器、家具仍屬原屋主，不能隨意處理。

債權關係複雜，可能被追討

有時候會出現房子不只跟銀行借錢，甚至還有二胎、三胎等民間借款，在債權不清的情況下，也得由拍定人一併處理。舉例來說，有一間價值千萬的房子，當初向銀行貸400萬元，在銀行貸款還未付清的情況下，因其他急用，轉向其他民間單位借款，這就是二胎貸款。胎數愈多，累積的欠款就愈大。

在法院法拍後，若金額仍不夠支付債權人所有債務的情況下，就可能造成二胎及三胎借款人未拿到全部的欠款，在點交後找拍定人詢問借款事宜。再者，假設這個產權在前屋主手上時，就積欠了大筆管理費，接手後的屋主也得全數繳納。

房屋可能仍有租約存在

若拍賣前已有合法租約，買家無法立即收回房屋使用權，需等租期結束為止。若遇上長期租約（如商用空間），將嚴重影響投資報酬或自住安排。

屋況無法預覽，風險極高

被查封的法拍屋通常貼有封條，無法進入查看，只能從外部觀察或詢問鄰居了解狀況。許多買家買入後才發現屋內問題叢生，維修成本高。

金拍屋也存在同樣風險

雖然金拍屋是由台灣金服負責，但實際購屋流程與風險和法拍屋相似，並無顯著差異，購買時同樣需小心評估。

銀拍屋優勢：屋況可看、產權清晰，風險較低！

相較於法拍屋與金拍屋，銀拍屋因產權歸屬銀行，風險明顯較低：

•  可由仲介帶看，事前實地了解屋況。  
•  若有租約，多數情況已處理完畢。  
•  房屋多經整理維護，移交流程順利。  
•  投標門檻低，僅需6~10萬元保證金。  
•  可與銀行協商貸款，不需一次付清全款。  
•  不需支付仲介費，降低交易成本。

總結：法拍屋適合你嗎？購買前請三思！

法拍屋、金拍屋、銀拍屋各有優劣：

若你是預算充足、可承擔風險的投資者，法拍屋與金拍屋是值得研究的選項；若你重視流程安全、希望穩定入手物件，則銀拍屋是相對理想的選擇。