買賣房屋時，該繳哪些稅？

買屋、賣屋時，很容易被忽略的成本就是「稅」，雖然財政部網站上有「線上稅務試算」功能，輸入數字即可得知費用，但為了幫助大家了解各項稅制，本文中會列出三種情況，包括買屋、持有及賣屋時可能會遇到的稅費、需繳納的時間，及大約需繳多少稅。

【你是屋主】 持有房屋時要繳哪些稅？

房屋稅率會依地方政府而定，一般會有幾種類別，包括自用住宅、非自用住宅用、非住家非營業用、營業用及工商登記。其中非自用住宅用，就是俗稱的「囤房稅」，各縣市稅率略有不同，但因為這個稅率與自用住宅只差千分之三，所以才會引發一些社會討論（編按：政府於2021 年3 月公告，暫緩修法囤房稅）。

另外有一種是工商登記，這種會與買賣工業宅的人較相關。要注意的是，有些銷售工業宅的業務會強調，工業宅可以申請「自用稅率」，意思是你可以把稅率改成「自用」，但工業宅不會因此變成「住宅」。

再來是地價稅，分成六個等級，稅率是由地方規定的公告地價與用地類型作為基礎，用地類型包括自用住宅用地、勞工宿舍、國民住宅、公共設施、公有土地及工業用地等。 當然，地價稅是依照土地持分計算，土地持分愈大、地價稅就會愈高，因為土地是會連年增值的。

至於這些稅是買方還是賣方繳呢？端看在買賣時雙方如何協議。而房屋稅裡的「房屋評定現值」，則要看當時政府對於房屋的評定價值，現行狀況是每三年調整一次，通常會依照地段、屋齡等屋況來判定。正因如此，依照國稅局定義，當房屋總價超過一定金額者：台北市為6000萬、新北市為4000萬、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市為3000萬，其餘縣市為2000 萬，就會被定義為高級住宅，還會被額外課徵豪宅稅，豪宅稅又會因為建案完工時間有所不同。

【你是買方】 買房時要繳哪些稅及費用？

這些稅及費用其實都不是太大負擔，只是仍然屬於一筆開銷，建議買屋前就規劃進預算裡較好。如果你覺得買到新房之後還要處理稅費很麻煩，也可一併交由代書處理，只要額外付一筆代書費即可。此外，前屋主可能會提出房屋稅、地價稅要依照交屋日期為基準點，買賣雙方按照比例分攤，這點就是看買賣雙方如何協議認定，因此也要同步計算，視為可能的開支。

【你是賣方】 賣房時要繳哪些稅？

賣房時最需要注意的是房地合一稅，如果是出售在2016/1/1 後取得的房產，或出售2016/1/1 之前取得，但持有未滿2 年的房產，就會依照屋主房產持有的時間課徵房地合一稅，稅率從15% 到45% 不等。

而房地合一稅的本意是，將房屋與土地合併後的實價總額，扣除你實際取得的成本後，依照實際獲利課徵所得稅，如果你有投資房地產，就得注意自己的獲利是否會因房地合一稅而減少。若你準備賣房，一定要弄清楚在自己持有的期間內，會被課哪種稅率、是否符合特別稅率等，或是自住時間是否超過6 年，可否享有400 萬免稅額。雖然計算方式也頗為複雜，但這是你我的權利與義務，事先了解才能多一份保障。