都市更新與危老重建：哪種老屋翻新方式更有價值？

買老屋拚都更，危老合建真的可行嗎?關於購買老屋並進行都市更新或危老重建的可行性，的確存在不同層面的考量。每一種選擇都有其特點、利弊，適合不同需求的買家。以下將更深入探討每一種選項的細節與挑戰。

老屋翻新

老屋翻新指的是將一棟屋齡較高、結構可能有瑕疵或裝修陳舊的房屋進行修繕和現代化改造。這個過程相對直接，主要是針對現有房屋的裝修進行調整，例如更換水管、電線，補強結構，翻新內裝等。翻新過程中，通常不需要改變房屋的結構或進行大規模的拆除，處理的問題大多是內部設施和表面裝潢。

都市更新

都市更新是指由政府主導的城市老舊區域改善計畫，目的是改善城市面貌、提升居住環境及基礎設施。購買一棟老屋並希望借由都市更新來實現價值增長，並不如表面上看起來那麼簡單。基本上，若想符合都更的資格該房屋必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，這部分只要上各縣市的都市更新局網站查詢即可。即使房屋未被劃入都市更新地區，所有權人仍可自行發起都市更新計畫，前提是須符合《都市更新條例》的申請標準，並取得一定比例的所有權人同意。此外，只要符合以下三項條件之一（以台北市為例），也能自行申請都市更新：

從提出都市更新申請到實際動工，整個過程通常需要長達數年，甚至十年。這期間，房價和需求的變動也會影響最終收益。且不是所有都市更新計劃都能順利完成。政府的規劃變動、法律環境變化等都可能造成未來的不確定性。  
 

危老重建

危老重建是針對屋齡超過30年的建築，尤其是無電梯且耐震不合格的老舊建物，進行加速重建的法規。這類建物的主人可以依照《都市危險及老舊建築物加速重建條例》申請重建。符合以下條件的建物可申請危老重建：建築物須屋齡30年以上，經耐震評估不符合標準，且位於都市計畫區內。

許多舊建物可能並不具備合法使用執照，這需要業主先申請補辦使用執照。若建物是日治時代建造的，可能無法提供現行建築法規下的文件，這就需要透過建築師進行合法化處理。為了確保建物符合危老重建的條件，需進行專業的結構安全鑑定。所以如房屋缺少使用執照，需先諮詢建築師與主管機關，確認補辦的可行性。

首先，我們請建築師重新測量，畫一張新的建築圖給市政府審查，之後再申請水電的設籍證明、建築物所有權的登記謄本等，再來是結構鑑定。我們可能常看到房子有裂縫、鋼筋外露，就會斷定有結構性危險，不過這樣肉眼觀察是無法成立的。最後是簽署「重建計畫同意書」。每棟建築物都必須取得百分之百 改建範圍內的所有權人同意，才可以正式申請危老的改建資格。

申請危老有三大利多：

為什麼危老重建這麼重要，政府要花這麼多力氣跟優惠鼓勵大家申請呢？從數據來看，就知道台灣老屋的重建刻不容緩。根據中央統計資料顯示，光是台北市屋齡超過30年以上的房子，就占所有取得使用執照建物中的84%。危老重建主要需取得屋主、地主的同意之外，其他門檻相較於都市更新來得低，好處也不少。為什麼危老重建這麼重要，政府要花這麼多力氣跟優惠鼓勵大家申請呢？從數據來看，就知道台灣老屋的重建刻不容緩。根據中央統計資料顯示，光是台北市屋齡超過30年以上的房子，就占所有取得使用執照建物中的84%。危老重建主要需取得屋主、地主的同意之外，其他門檻相較於都市更新來得低，好處也不少，但是相關獎勵措施與法規規定可能有所變動，建議事先諮詢專業顧問或主管機關。

容積獎勵：   

政府提供容積獎勵作為重建的誘因，申政府提供容積獎勵作為重建的誘因，申請越早獲得的獎勵越多，能夠在重建後獲得更多樓面面積。請越早獲得的獎勵越多，能夠在重建後獲得更多樓面面積。

綠建築無障礙等額外容積獎勵：  

假設建物又符合綠建築、智慧建築或無障礙設施等規定，會有新的獎勵值都是為了加強民眾重建時可以多為未來設想。這對建商來說也是很重要的誘因。容積增加住戶可以分回的坪數變大、建商也可以從中獲得利潤，對原本做都市更新或合建的建商來說，舒緩了部分重建後無法回饋給住戶滿意坪數的問題。

稅務優惠最長可達12年：

 在重建過程中，政府提供稅負減免優惠，減少業主的財務負擔。例如，重建期間的土地稅可減免，重建完成後，兩年內房屋稅和地價稅會減半。

在進行購買老屋並計劃重建之前，建議深入了解該區域的都市規劃政策、危老重建的具體條件，以及可能面臨的法律與結構問題，並謹慎評估每個選項的長短期風險。都市更新涉及複雜的法律程序與財務規劃，應充分了解自身權益並諮詢專業人士，並不只是政府、建商的責任而已。如果可以達成小至自己維護或更新居住環境的安全，大至集體對於市容翻新的共識，就可以一起邁向讓建築物更安全、更符合人們生活所需的未來。