想買便宜工業宅？【乙種工業宅合法嗎】買了真的能「合法變更」用途嗎？

常聽到有人問：「乙種工業宅可以買嗎？聽說管理費很高？」在談這個問題前，必須先了解乙種工業宅的定義。依照現行法規來看，依士地有無在「都市計畫範圖內」共分作兩種，分別是「非都市土地」與「都市土地」，再依據各士地使用類別細分。

會有不同的分區是為了各種不同的使用目的，例如住宅區通常是安靜、需求單純的環換，與商業區的規劃還有生活機能自然不同。工業區原本就容易形成汙染，所以才將所有汙染集中管理，達到降低成本。

而工業宅主要集中在都市計畫分區內的乙種工業用地，這種用地有幾種優勢，建蔽率達60%、容積率達300%，指在同樣的土地面積可蓋出樓層數較多的建築物。

為什麼會有工業宅？

台灣隨著工業逐漸外移，許多工業區的土地變得閒置，開發商因此看中了這些土地的潛力，因為相較於商業區和住宅區，這些工業區的土地成本較低，開發商在這些區域進行開發時，可以降低建設成本，最終提供較低價格的住宅或商業建物。

大約在2000年，《都市計畫法》經過修訂，部分乙種工業區的土地可以變更為其他用途，有條件的變更為一般商業使用機能的用地，所以乙種工業區便開始可容許一般商業設施進駐，包括：

某些地區，政府為了解決工業區土地閒置問題，會開放部份工業用地以便轉換用途允許商業設施進駐。這樣的變更後部分建商會利用「乙種工業用地」的漏洞，將土地用途以商業設施名義申請，但實際上卻規劃成住宅銷售。這樣的建案被稱為「工業宅」，其實質上是一種在工業區建設住宅的形式，這些工業宅與一般住宅的外觀和結構大致相同，但因為土地成本較低，所以售價較便宜，吸引了預算有限的買家。

由於這些房產不符合一般住宅的定義，購房者需要特別注意，以現階段來說，住宅與工業用地是絕對不能混為一談的，銷售單位在銷售時也會清楚告知。因此在購屋前，一定要請建造商提出相關證明，以確認建案的土地種類。

此外乙種工業用地的住宅無法享受國民住宅或勞工住宅等政策優惠，並且在銀行貸款方面也有許多限制，例如較高的利率和較低的貸款成數，因此購買此類物件時，買家需要準備更多的自備款。

 

工業宅是否合法？

工業宅的合法性取決於土地用途及建案運作方式。若工業宅核准用途為『事務所』，則買方購買時應清楚知悉不得作為一般住宅使用，否則可能涉及違規，在實質使用上就很難界定是否違法。

根據《都市計畫工業區檢討變更審議規範》的規定，若要將工業區的土地變更為住宅區，開發商必須捐贈一定比例的土地，如30%以上的公共設施用地，以及7%的可建築土地給縣市政府或者通過支付現金來補償政府。這種變更過程相對繁瑣且不易獲得批准，所以成功變更的案例相對較少。

總而言之，工業宅與一般住宅的主要區別在於，住戶若進行二次隔間，可能涉及違反建築法及消防法，尤其是影響結構安全或阻礙逃生動線時，可能會遭到檢舉或勒令改善，因此這類房產一般以「毛胚屋」交屋，由住戶自行改建。乙工建案只會以「毛胚屋」(沒有任何美化裝修，僅用水泥磚牆隔間）的方式交屋。後續拉管線、隔間等都是住戶所為，與建商無關。此外工業宅的轉手性較差若想購買，一定要注意自身權益及能否承擔相關風險。