【權狀與藤本懶人包】買房前必懂的產權文件解析！教你看懂房子的「身分證」

當你準備買房，面對「建物權狀」、「土地權狀」、「藤本」這些專業名詞，是否感到困惑？這些文件其實就像房子的身分證，清楚記載產權資訊與使用限制。搞懂它們，才能在買賣過程中掌握主導權，避免交易糾紛。本文將為你完整解析：房屋權狀與藤本的差別、權狀上有哪些關鍵資訊、如何看懂權利範圍與貸款設定、藤本查詢的重點與防詐建議。  

 

什麼是房屋權狀？房子的「身分證」你讀懂了嗎？

權狀（所有權狀）是證明你擁有房屋及土地所有權的正式文件，分為兩種：

1.   建物權狀：記載房屋相關資訊

2.   土地權狀：記載你擁有的土地資訊  
 

建物權狀該看什麼？以下資訊要特別注意：  
1.    所有權人：誰是房屋登記的主人？有沒有共同持有情形？

2.   坐落地址與建號：是否與實際地址、土地權狀一致？

3.   建物面積與坪數換算：面積單位為「平方公尺」需換算成坪數（×0.3025）；權狀面積 = 室內面積 + 附屬建物面積 +（共用面積 × 持分比例）

4.   主要用途：住宅、商業、工業用途不同，日後使用規範也不同  

5.   層數與建材：標明建築物總樓層與主要使用建材

6.   共用部分權利：例如公設、梯間、停車位等的持分  

土地權狀三大觀念必知

1.   一房可能對應多張土地權狀：建物可能跨在多筆土地上，每筆地號都會有一份土地權狀。

2.   土地所有權人需一致：建議土地與建物的登記所有權人為同一人，避免後續過戶複雜。  

3.   權狀只有一份，要妥善保管：遺失後需報警並等待一段時間才能申請補發。

什麼是藤本？為何在簽約前一定要調？

藤本 = 即時更新的不動產登記謄本，可透過地政事務所或全國地政電子系統查詢。

藤本與權狀的差異：

查藤本重點：

1.   是否有貸款設定：出現在「他向權利部」，如：抵押權人（如銀行）、擔保金額、增貸紀錄

2.   權利人資訊：需確認與賣方一致

3.   建物是否有合法登記：是否登記在土地之上

善用「地籍異動即時通」防止詐騙

曾有詐騙案例，屋主遭冒名補發權狀後房子被盜賣。為防此類事件，可申請內政部的「地籍異動即時通」服務：

✅ 當房屋或土地的產權資料有異動

✅ 將以手機簡訊或電子郵件即時通知

✅ 有效防止未經授權的異動申請

👉 地籍異動即時通申辦連結： https://www.gov.tw/News_Content_2_381373  

總結：買房必備的產權知識三大重點

1.   權狀與藤本都要查清楚，不能只看其中一份

2.   確認產權是否完整、面積是否正確、是否有貸款設定

3.   善用政府提供的免費查詢與通知工具，保障自身權益