【超簡單】3分鐘學會公設比計算！揭開公設比的隱藏真相，避開買房陷阱！
當我們在買房時，常常會聽到銷售人員提到「公設比」，這個數字對於購房者來說極為重要，因為它直接影響到你所能實際使用的室內空間以及每坪的購房成本。隨著新建案的增多，有關公設比的問題越來越受到關注。公設的全名是「公共設施」，根據公部門解釋，是指全體住戶共同使用的部分，包括樓梯間、電梯、出入大門、管理室。公共設施又可以細分為「大公」，即全社區都會使用到的空間，除了上述提到的區域，還有常見的運動與遊樂設施、地下避難室等，由全社區的所有權人持分。另外也有「小公」，也就是小公共設施，是僅供社區某些特定住戶使用的空間，例如同棟共用的電梯間、梯廳等。
公設比該怎麼計算呢？根據營建署的解釋，計算方式是：
「公設比」是多數人看房時最在意的數字，公設比愈來愈高，導致室內可使用坪數變低；不少人認為公設比商的建案多是建商想要從中獲利的結果，這個說法其實並不完全正確。 早期台灣的居住環境裡，並沒有詳細規定公共空間的寬度與比例，為了安全：才逐漸立法規範，包括逃生梯、地下至與防災空間的面寬、空間比例，都必須要符合規定，使得公共設施的面積不斷增加。
公設比的概念與其對購房成本的影響
公設比簡單來說，就是公共設施所佔的面積與總建築面積的比例。這些公共設施包括樓梯間、電梯、管理室、大廳等每位住戶共同使用的區域，還包括一些可能提升居住品質的設施，如游泳池、健身房、宴會廳、圖書館等。這些設施雖然可以提高社區的吸引力，但同時也增加了每戶所需分攤的公共設施面積。
公設比過高的影響：
例如，如果一個社區的公設比達到30%，意味著每坪房價中，大約有30%的價格是用來支付公共設施，這些空間對於住戶來說並不直接有使用權。這也使得住戶實際可使用的室內空間相對較少。
這種情況下，儘管總價可能較高，但對於購房者來說，實際上他們支付的是一個包含大量公共空間的總價。換句話說，如果公設比太高，會導致每個住戶的可用空間相對較少，且居住的「實用空間」會大幅下降。
公設比低的影響：
相對的，公設比低的房屋，住戶能擁有更多可用的室內空間。但這也意味著社區的公共設施可能不那麼豐富，或者建設的空間可能不那麼豪華，這可能會影響到居住體驗和社區的整體吸引力。
基地面積與公設比之間的關聯
或許會有疑問，同一區域看房時，明明A案及B案都是30%公設，為什麼A案只有一間管理室及大廳，但B案卻有游泳池、宴會廳、圖書館等五花八門的設施呢？相關法規限制非常複雜，簡單跟大家分享一個重點。
基地面積與獎勳容積：
基地面積越大，建商可以申請政府的「獎勳容積」，這意味著他們可以在原本的土地上增加更多的建築面積，從而提供更多的公共設施，像是游泳池、健身房、宴會廳等豪華設施。而這些非必要的設施能夠提升建案的吸引力，進一步提高銷售價值。當然，這樣的設施會提高公設比。
小基地與大基地的差異：
若基地面積較小，儘管公設比相同，因為建設規模有限，所能提供的公共設施通常較少，更多的空間需要用於設置必要的安全設施（如逃生梯、消防通道等）。因此，每戶的負擔也會較重，每戶所需分攤的公共空間面積就更多，會導致可使用的室內空間相對減少。
公設比與隱性成本：管理費和其他相關費用
除了房價外，購房者還應該留意與高公設比相關的隱性成本，這些成本將影響長期居住的負擔。
管理費的上升：
公設比越高，意味著公共設施越多，這些設施需要更多的維護和清潔，最終會反映在每戶的管理費上。管理費通常由所有住戶共同分擔，若社區的公共設施繁多，管理費也會相應增高。對於住戶而言，這是一個長期需要支付的費用，購房者需要在預算中考慮這部分成本。
選擇不必要設施的隱性成本：
有些建商為了吸引買家，會增加一些不必要的設施，如視聽室、KTV、遊戲室等。雖然這些設施看似提升了居住品質，但它們的存在會使公設比上升，從而提高房價。同時，它們的維護和管理也會增加額外的成本，這對住戶來說，可能是「花錢不值得」的項目。因此，購房者在選擇時，應該仔細衡量這些設施是否真實符合自己的需求，避免為不必要的設施支付過高的費用。
車位登記與公設比的關聯：
另外，購房者在計算公設比時，也應關注車位的坪數登記。車位的坪數越大，代表它所需分攤的公共空間面積就越少。若車位的坪數過小，則車位的公共面積會被拿來分攤到其他公設上，這也會導致整體公設比的上升。因此，在選擇車位時，合理的車位坪數（大約10坪以上）對購房者來說較為有利。
太多公設的房子，可能是用防空避難設施換來的？
有些建商為了迎合消費者想要很多公設的心態，「可能」會犧牲一些防空避難所的面積、水箱或是配電箱等多餘容積，蓋一些視聽室、KTV等，這其實違反安全規定，但一般消費者卻很難在買賣過程中發現。市場上曾有案例顯示，部分建案可能未妥善規劃防空避難設施，建議購房者確認相關設計是否符合規範，一旦被檢舉，這些項目都會被拆除。上述狀況除了在社區大樓發生，也有可能會在老公寓、華廈中遇到，住在最頂層的住戶在頂樓加蓋游泳池或是其他設施，這不僅會影響所有住戶的權益，也攸關居住安全。
因此，購房者在選擇時，應該綜合考慮公設比、基地面積、所提供設施的實用性以及隱性費用，這樣才能做出最符合自己需求的選擇。公設愈多可能管理費就會愈高，管理費是由所有權人與管委會一起協調後決定的，當社區裡需要維護、清理的公共空間變多，每坪的維護與營運費用也就會愈高，這項成本記得也要列入買屋的考量裡。
房屋小知識
中庭花園、露天泳池，都不是公設！
去看房時，如果遇到銷售人員或房仲說：「這裡的公設比很高，是因為擁有這麼大的花園，舒適又愜意。」或是強調社區內的公設包括露天游泳池等，這個說法是完全錯誤的，請大家一定要留心！ 因為所有「沒有遮蔽物的公共區域」都屬於「法定開放空間」，當然不會被歸在建築物的建坪裡 ，所以不會列入公設。 如果有人告訴你「中庭花園」是公設，那一定是用來誤導你的。