【3大常見違建】頂樓加蓋、夾層屋、樓中樓，一次搞懂法律風險！避免被強制拆除

看房時是否曾遇過賣家說頂樓空間也是你的，或是明明樓高不夠，卻硬是隔出空間說這是樓中樓，甚至強調價格不變但使用坪數更大。不清楚這些空間是否合法的情況下，很有可能買到違建產品，使權益受損不自知。列舉三種最常見的違建情形，並告訴你該如何分辨！

頂樓加蓋：視加蓋年份而定是否合法

頂樓加蓋是一個常見的違建問題。根據台北市政府的規定，1995年1月1日之前的頂樓加蓋屬於「舊違建」，若沒有公共安全隱患，這類加蓋通常不會被強制拆除，但會進行管理。如果加蓋時間在1995年之後，則屬於「新違建」，可能會面臨拆除處分，甚至可能會被罰款。

購房者如何確定頂樓加蓋的時間？最簡單的方法是查詢空拍圖，對照房產的圖面，從中可以確認頂樓加蓋的存在及其時間。若房產標註有「頂加」或「空中花園」，這類描述通常代表該房產可能涉及頂樓加蓋。在這種情況下，房仲應該告知你該加蓋是否為合法的「舊違建」，或是已經在報拆範圍內的「新違建」。

如果在購房過程中對這類問題有疑慮，可以在買賣條約裡面備註，即「在買賣合約中明訂房屋現況，如發現與房仲描述不符，買方可依法主張權益」 。 確保買方有權在發現與房仲或賣家所說的內容不符時，要求退回全額訂金，並無條件解除交易。此外，根據內政部的規定，如果頂樓加蓋面積不超過頂樓面積的1/8，則該加蓋可能是合法的（但還需依各地方政府規範不同，請依當地法規查驗為準）。例如，如果頂樓面積為160坪，則加蓋不超過20坪的範圍內則不視為違建。這類合法加蓋稱為「屋突」，但它不具獨立產權，且使用權的確認通常是先來先得的情況。  
 

樓中樓與夾層屋：兩者的法律區別

樓中樓和夾層屋常被混淆，但法律地位和結構設計上有明顯區別。樓中樓是指擁有兩個獨立樓層的建築，並且這些樓層是永久性的結構。樓中樓的總高度通常為6米，並且每一層樓的結構都會登記於房產證上，這些空間是合法的並且可以計入房產的坪數。

相比之下，夾層屋通常指房子總高為3米6、4米2及4米7的產品，賣方通常在銷售時常使用「彈性空間」字眼，暗示這個產品可以透過二次施工，變出另一個在高空中的可使用空間，用同樣坪數的價格可以買到更多空間，很容易吸引預算有限的朋友。夾層屋的結構不被視為合法樓層，通常無法在房產證上登記。

這類空間多數使用輕型鋼結構來搭建，並且會有一定的耐重限制。如果夾層的面積占整個樓層面積的1/3以內，則不被認為是違法的；但是，大多數情況下，夾層會因為擴建過大，超過了規定的範圍，從而變成了違建。說這麼多可能有點複雜，只要記得「樓中樓的坪數可登記為權狀坪數，但夾層屋裡的坪數是『裝潢』」就可以了。

夾層屋的問題不僅僅在於結構本身，還包括其對居住安全的影響。由於夾層會阻礙消防設施的正常運行，特別是灑水器的水流範圍，可能會影響到滅火效果。同時，夾層也會影響逃生動線，萬一發生火災等緊急情況，可能會使樓下的居民無法及時逃生。因此，夾層屋不僅是違建，還存在嚴重的安全隱患。 

露台搭棚：任何搭建都屬於違建

露台搭棚是另一種常見的違建行為。露台本來是建築的一部分，通常是開放式的平台，沒有屋頂。如果在露台上加裝遮雨棚、花架、採光罩，甚至加蓋鐵皮屋等，這些新增的結構物會被視為違建。即使這些結構不顯眼或看起來無害，一旦被檢舉，仍可能面臨拆除的風險。這是因為這些違建結構會破壞建築物的結構安全，可能影響到消防功能和逃生動線，從而增加居住的風險。

違建主要危害的是居住安全，當遇到意外或天災，就有可能因為違建破壞了原本建築體，讓消防功能、逃生動線無法順利運行，若是遇到重大災難，更可能會帶來坍塌。也因此在買房時，記得一定要做到查證確實、交易時載明相關權責，才不會造成糾紛或損害。

房屋小知識

陽台外推會影響結構，目前已不合法  
許多家庭為了追求極大化的室內面積，常會將陽台外推，究竟這是否合法，會不會影響居家安全呢？在1974年時，法令規定只要不打掉牆面、有裝窗戶，且不將空間移作室內使用，就算合法。於是只要算起來約40年左右的老房子，可能都有陽台外推的「額外」空間。

不過，陽台外推其實有破壞結構的危險性，也會影響防水。因為一般建物的防水很可能都是一次做好，如果你二次施工打掉重做，就會影響到建築物本身的防水功能，甚至可能你家樓上的陽台在澆花，樓下就會滲水進來。因此在修法後，目前已被認定是違法，只要有人舉發便會加以拆除。如果你拆了又推，還會加處一年以下有期徒刑，或是併科30萬的罰金。

你可能會問：「如果我現在要買的物件，陽台已經外推了，之後如果有人想要舉報我，那責任屬於誰呢？」我會建議你，在確定要買下這間房子時，把「原況」一五一十地拍下來，如果未來真的被舉報，可以拿出原況的照片舉證，表示當初買來時就是長這個樣子，自己只是照原況裝修。